[세금을 한 푼도 내지 않는 부동산 투자 비법]과 관련하여, 지난 편에 이어서 오늘도 [부동산 투자]를 중심으로 [Self-Directed IRA]에 대하여 좀 더 살펴보겠습니다.
[Self-Directed IRA]의 가장 큰 장점 중 하나는, custodian이 제시하는 제한된 투자 메뉴에서 벗어나, 어카운트 오너가 투자 분야를 자유롭게 선택할 수 있다는 점이라고 했습니다. 그중에서도 [부동산 투자]는 대중에게 매우 친숙한 분야로서, 주택, 상업용, 미개발 토지, 농지 등 어떠한 부동산 유형에도 IRA 투자가 가능하다고 했습니다. 하지만 IRS는 [IRA의 부동산 투자 및 매매]와 관련하여 다음과 같은 사항을 규제하고 있습니다.
첫째, [IRA 오너]나 [disqualified person]에 해당하는 어떤 이도 IRA의 부동산에서 거주하거나 그것을 사용할 수 없습니다. IRS에서 규정하는 [Disqualified Person]에는 IRA 오너 및 그의 가족들 - 배우자, 직계존속, 직계비속, 직계비속의 배우자 등 - 과 trustee, custodian, CPA 등의 해당 IRA 플랜 관계자들이 포함됩니다.
둘째, IRA 오너는 IRA 부동산과 관련하여 보수와 상관없이 무료로도 일할 수 없습니다. IRA 부동산의 리모델이나 수리 보수 및 유지, 업그레이드 등의 모든 작업은 반드시 외부업체를 통해 이루어져야 하며, 마켓 시세에 맞는 보수를 그 업체에 지급해야 합니다.
셋째, IRA는 그 오너나 [disqualified person]으로부터 부동산을 매입할 수 없습니다. 마찬가지로, 그 오너나 [disqualified person]은 IRA 부동산을 본인 자신에게 팔 수 없습니다.
넷째, 그 오너나 [disqualified person]은 IRA 부동산에 대한 어떠한 융자도 보증할 수 없습니다.
다섯째, IRA 오너가 부동산 에이전트로서 해당 매매에 관련된 경우에는, 커미션을 받을 수 없습니다.
IRA로 부동산을 취득하기 위한 절차는 다음과 같습니다.
첫째, 본인의 IRA를 오픈하여 자금을 롤오버, 송금하거나 컨트리뷰션 합니다. 이 과정은 몇 주정도 소요될 수 있으므로, 미리 준비해야 합니다.
둘째, 투자할 부동산을 선택하여 오퍼를 합니다. 이때 오퍼에는 바이어로서 반드시 IRA 이름이 기재되어야 합니다. earnest money (계약금)의 출처는 [해당 IRA]나 [disqualified person에 해당하지 않는 자]이어야만 하며, IRA 오너 개인의 자금은 사용될 수 없습니다.
셋째, 본인의 IRA 자산을 관리하는 IRA provider에게 연락하여 부동산 구매에 필요한 서류를 준비합니다. 특히 클로징 서류는 IRA provider가 요구하는 마감기한에 전에 미리 제출되어야 합니다.
부동산 투자의 큰 매력 중 하나는 [레버리지]라고 할 수 있습니다. 즉 융자를 지렛대로 이용하여 수익률을 극대화하는 것을 말합니다. 레버리지 투자법은 상대적으로 낮은 금리의 자금을 끌어와 수익성이 높은 곳에 투자하므로, 융자비용을 갚고도 수익을 남길 수 있습니다. 따라서 이 투자법은 특히 경기가 호황일 때 효과적입니다.
물론 IRA로 부동산을 매입할 때도 융자를 통한 레버리지가 가능합니다. 하지만 반드시 [non-recourse loan]이어야만 합니다. 즉, 채권자가 담보물인 해당 부동산 이외에는 개인적으로 채무자에게 채무변제의 의무를 지우지 못하는 융자만 허락됩니다.