여러분은 투자 수익금에 대하여 [세금을 한 푼도 내지 않는 부동산 투자 비법]에 대하여 알아보고 있습니다.
지난 편 내용을 잠시 정리하면, [Self-Directed IRA]는 어카운트 오너가 [투자]에 적극적으로 개입할 수 있기 때문에, custodian이 제시하는 제한적 투자에서 벗어나, 부동산, 귀금속, 프랜차이즈, 파트너쉽, 텍스린 등 다양한 분야에 투자할 수 있다고 했습니다. [Self-Directed IRA]가 [Roth IRA]를 만나면, 은퇴 자금을 다양한 분야에 [세금 한 푼 없이] 투자할 수 있으며, [자산 보호] 및 [상속 혜택]도 누릴 수 있다고 했습니다. 한편 [모든 IRA의 매매거래는 IRA 플랜 자체에 이익이 되어야 한다]는 원칙 때문에, [Disqualified Person]과 IRA와의 매매거래는 금지된다고 했습니다.
오늘은 [부동산 투자]를 중심으로 [Self-Directed IRA]에 대하여 좀 더 살펴보겠습니다.
IRS는 IRA가 페널티 없이 부동산을 매입하고 동시에 IRA의 세금 혜택을 누릴 수 있도록 허락하고 있습니다. 주택, 상업용, 미개발 토지, 농지 등 어떠한 부동산 유형에도 투자가 가능합니다. 이때 IRA가 단독으로 부동산을 소유하거나, 개인이나 회사 또는 다른 IRA와 파트너로 공동 소유권을 가질 수 있습니다.
IRA로 부동산을 매입할 때, Non-recourse loan도 가능합니다. Non-recourse loan이란 채무자가 채무변제의 의무를 다하지 못할 경우 채권자가 담보물 이외에는 개인적으로 채무자에게 채무변제의 의무를 지우지 못하는 융자를 말합니다.
IRA의 부동산은 [자산]으로서, 렌트, 시세차익, fix & flip 등을 통하여 투자 수익을 창출합니다. 하지만 문제는 부동산 투자 서비스를 제공하는 IRA provider를 찾기가 쉽지 않다는 점입니다. 모든 IRA는 custodian과 같이 IRA 자산을 관리하는 IRA provider를 반드시 필요로 합니다. 하지만 모든 IRA provider가 [부동산]을 취급하지는 않습니다.
만약 부동산을 취급하는 IRA provider를 찾는다면, 여러분은 IRA 오너로서 매물을 선택하여 협상한 후, 클로징을 위하여 IRA 자금을 송금하도록 그들에게 지시할 수 있습니다. IRA provider는 여러분이 IRA의 세금 혜택을 누릴 수 있도록 필요한 서류 준비를 도와줍니다.
IRA로 [부동산]에 투자할 경우, 어떤 혜택이 있을까요?
부동산은 구체적인 형태를 갖춘 [유형자산]으로서, 다른 투자 유형보다 여러분이 쉽게 접하고 이해할 수 있는 투자 분야입니다. 부동산은 월 임대료 등의 cash flow를 제공하며, appreciation을 통한 시세차익까지도 기대할 수 있습니다. 특히 [Self-Directed IRA]를 통하여, 여러분은 [은퇴 자금]으로 [부동산 투자]를 주도적으로 컨트롤 할 수 있습니다. IRA를 통하여 부동산을 사고, 팔거나 교환할 경우, [세금 한 푼 없이] 투자가 가능합니다.
이때 염두에 두어야 할 사항은, IRA는 개인의 재무와는 완전히 분리되고 법적으로 독립된 entity(엔티티)라는 점입니다. 따라서 [IRA 어카운트의 오너]가 아닌, [IRA 고유의 이름]으로 부동산을 직접 소유하게 됩니다. IRA 소유의 부동산에서 나오는 모든 수익은 IRA로 귀속되며, 부동산 매입 및 관리에 필요한 모든 비용도 IRA에서 지출됩니다. 부동산을 포함하여 IRA가 소유하는 모든 자산에 관련된 서류는, 여러분 개인의 이름이 아닌, 반드시 [IRA 이름]으로 작성되어야 합니다. 또한 IRA 부동산 매입 서류에는 여러분의 IRA를 관리하고 있는 IRA provider의 사인이 반드시 필요합니다.

[교직에 몸담았던 한 사람으로서, 특히 수많은 어린 학생들이 희생된 세월호 참사에 애통함을 금치 못하며, 이글을 빌어서 삼가 고인들의 명복을 빕니다.]