올해 10만 불에 구매한 부동산을 20년 후에 40만 불에 되팔게 되더라도, 30만 불의 투자 수익금에 대하여 [세금을 한 푼도 내지 않는 투자 비법]이 있습니다. 이것은, 여러분께 흔히 알려진, 세금을 미루었다가 마지막에는 결국 내야만 하는 [Tax-Deferred 1031 Exchange]와는 완전히 다른 투자 방법으로, 풍족한 은퇴를 준비하는 지름길이기도 합니다.
여러분과 그 투자 비법을 이해하기 위하여, 가장 먼저 [Traditional IRA]와 [Roth IRA]에 대하여 비교해 보았고, 부동산 투자에 유용한 [Roth IRA]에 대하여 좀 더 자세히 알아보았습니다. 오늘은 그 부동산 투자 비법에서 중요한 퍼즐 조각인 [Self-Directed IRA]에 대하여 살펴보겠습니다.
[Self-Directed IRA]란 어카운트 오너가 [투자]에 적극적으로 개입할 수 있는 IRA 유형을 말합니다.
일반적으로 IRA는 은행이나 종합증권회사, 뮤추얼펀드회사 등의 custodian이 관리하며, 그들이 제시하는 CD, 주식, 뮤추얼펀드 등의 제한된 메뉴 중에서 투자됩니다. 하지만 [Self-Directed IRA]의 오너는 부동산, 귀금속, 주식, 프라이빗 에쿼티, 모기지 융자, 프랜차이즈, 파트너쉽, 텍스린 등 다양한 분야에까지 자유롭게 적극적으로 투자할 수 있습니다.
Traditional IRA, Roth IRA, SEP IRA, SIMPLE IRA 등 어떠한 IRA 플랜도 해당 어카운트가 [Self-Directed IRA custodian]에 의하여 관리되기만 한다면 [Self-Directed IRA]로 전환할 수 있습니다. Self-Directed IRA 플랜들은 Non-Self Directed IRA 플랜들과 동일한 세금 혜택을 갖습니다.
부동산 투자의 관점에서 볼 때, [Self-Directed IRA]가 [Roth IRA]를 만나면, custodian이 제시하는 제한된 메뉴에서 벗어나 본인의 은퇴 자금을 다양한 분야에 [세금 한 푼 없이] 투자할 수 있으며, [세금 공제]를 극대화할 수 있습니다. 또한 [Roth IRA]는 파산 시에도 최고 $1 Million까지 보호되며, state마다 다른 규정으로 Roth IRA를 채권자들로부터 보호하고 있으므로 [자산 보호]의 효과까지도 누릴 수 있습니다. 지난 편에서 살펴보았듯이, [상속]에서도 Roth IRA를 통하여 큰 이익을 볼 수 있습니다.
IRS 규정상, [Self-Directed IRA]도 IRA 오너를 대신하여 자격을 갖춘 trustee (트러스티) 또는 custodian (커스터디언)이 IRA 자산을 관리하게 되어 있습니다. 그들은 Self-Directed IRA 어카운트의 오너를 대신하여, IRA 자산 및 모든 매매거래와 관계된 기록을 관리하고, IRS와 관련된 보고 및 서류를 발행하며, 고객이 관련 규정을 이해할 수 있도록 돕고, 행정 및 관리자의 임무를 수행합니다.
[Self-Directed IRA]의 custodian도 IRA 어카운트 오너에게 주식, 채권, 뮤추얼펀드 등의 기본적인 투자를 제안할 수 있지만, [Self-Directed]라는 정의에 맞게, Self-Directed IRA 어카운트 오너는 IRS에서 허락하고 있는 금, 은, 백금 등의 귀금속, 부동산, 주식, 프라이빗 에쿼티, 모기지 융자, 프랜차이즈, 파트너쉽, 텍스린 등 다양한 분야에 자유롭게 투자할 수 있습니다. 단, IRS는 예술품, 양탄자, 골동품, 보석, 우표, 알코올음료 등의 [각종 수집품]이나 [생명보험]에는 IRA 투자를 금하고 있습니다.
IRS는 모든 IRA의 매매거래는 [IRA 플랜 자체에 이익이 되어야 한다]는 기본 원칙을 고수하여, [Disqualified Person]이 직간접적으로 이득을 볼 수 없도록 그들과 IRA와의 매매거래를 금하고 있습니다. IRS에서 규정하는 [Disqualified Person]에는 IRA 오너 및 그의 가족들 - 배우자, 직계존속, 직계비속, 직계비속의 배우자 등 - 과 trustee, custodian, CPA 등의 IRA 플랜 관계자들이 포함됩니다. 또한 [Disqualified Person]이 50% 이상의 지분을 직간접적으로 소유하고 있는 회사나 파트너쉽 등의 entity(엔티티)와의 매매거래도 금지되어 있습니다.
여기에서 IRA와의 [매매거래]라고 함은, 단순히 사고파는 것만을 의미하는 것이 아닙니다. IRA에서 돈을 빌려오는 것, IRA에 프라퍼티를 파는 것, 개인 융자에 IRA를 담보로 이용하는 것, IRA 자금으로 사적인 용도의 프라퍼티를 구매하거나 개인적 지출에 사용하는 것 등을 포괄적으로 포함합니다.
지면상, [Self-Directed IRA]에 대한 이야기를 다음 편에서 계속 이어가겠습니다.