풍족한 [은퇴]를 위한 [부동산 투자]

지난 편에서는 [은퇴 준비]와 관련하여 패시브 인컴 (passive income)의 필요성에 대해 말씀을 나누었습니다. [패시브 인컴]이란, 내가 일하지 않아도, [돈]이 나를 위해 [돈]을 벌어주는 것을 말합니다. 저작료, 주식, 채권, 연금, 또는 부동산 임대 등을 통한 수익을 그 예로 들 수 있습니다.
이미 언급했듯이 [저축]은 [위험부담이 없다]라는 장점이 있지만, 물가가 상승하고 화폐가치가 떨어지는 [인플레이션]을 결코 따라갈 수 없다는 큰 단점 때문에 재테크의 지름길이 되기 어렵다는 말씀을 드렸습니다.
반면에 [부동산 투자]는 [렌트비]에 [인플레이션]이 계속해서 반영되어 올라가기 때문에 인플레이션으로 인한 손실은 염려하지 않아도 된다는 큰 장점이 있습니다. 즉 물가가 오르는 만큼 렌트비 또한 함께 지속적으로 올라갑니다. 게다가 부동산을 충분히 장기간 보유한다면, 부동산 가치가 상승하는 appreciation 도 보너스로 얻게 됩니다. 로컬 부동산 마켓을 꼼꼼하게 분석하여 [수요와 공급의 상관관계]를 잘 따져보고, 현실 가능한 [렌트비]와 관련된 [모든 비용]을 잘 계산한 후에 신중하게 투자를 한다면, [부동산]은 더 없이 좋은 재테크, passive income의 수단임에 틀림이 없습니다.
은퇴 준비는 자녀 양육 문제와도 맞물려 있습니다. 요즘 자녀 한 명을 기르는 데 무려 2억이 든다고 합니다. 예전에는 자녀를 낳으면 교육보험을 들어 장래의 교육비를 준비했다고 합니다. 하지만 [부동산 투자]를 잘 아는 투자자들은 자녀를 낳으면 그 자녀를 위해 [임대용 주택]을 구매해 줍니다. 교육 보험 같은 [장기 보험]의 경우에는 [물가상승]에 대한 폐해가 있지만, 부동산 임대는 [물가 상승, 인플레이션] 만큼 [렌트비]도 함께 상승하기 때문에 그 부분에 대한 염려가 없습니다.
[최소한의 다운 페이먼트]를 가지고 융자를 얻어 [임대용 주택]을 구매하면, 그 집에 필요한 모든 비용, [모기지 원금 및 이자 비용], [세금], [보험], [관리비 (HOA)], [유지비] 등을 [내]가 아닌 나의 [테넌트]가 [렌트비]를 통해 모두 내 줍니다. 내 아이가 성장하는 동안 모기지 원금은 [테넌트]가 꾸준히 갚아갈 것이고, 아이에게 목돈이 들어갈 시기가 되면, 모기지 원금이 거의 상환되어, [렌트비] 대부분이 고스란히 내게 순수익이 될 것입니다. 만약 그동안에 그 집값이 많이 올랐다면 팔아서 목돈을 마련할 수 있습니다.
자금의 여유가 생길 때마다 임대용 주택을 한 채씩 더 사 놓는다면 어떠한 교육 보험보다도 자녀의 장래는 위해 확실한 준비가 될 것이며, 또한 예기치 못한 [조기 은퇴]에도 든든한 대비가 될 것입니다.
세상의 모든 분야가 그렇듯이, 부동산 투자에도 성공을 위한 요건이 있습니다. 성공적인 부동산 투자를 위한 세 가지 요건으로는 [1] 레버리지 (Leverage)  [2] 기본원칙 (Fundamentals)   [3] 마켓 타이밍 (Timing of Market)  을 들 수 있습니다. 그중에서 오늘은 [레버리지]와 [기본원칙]에 대해 살펴보겠습니다.
[1] 레버리지 (Leverage, 지렛대 효과)란 차입금 등 내 돈이 아닌 [타인의 자본]을 지렛대로 삼아 자기자본의 이익률을 높이는 것을 말합니다.
가령 $100,000의 현금으로 있는 경우, $100,000 가격의 임대용 집을 한 채 사서 $10,000의 순이익을 올리게 되면 자기자본 이익률은 [10%]가 됩니다. 하지만 지렛대 효과를 위해 [융자]를 얻어서 투자한다면 어떻게 될까요? 집 한 채마다 $25,000을 다운하고 $75,000을 융자받아 $100,000의 집을 총 네 채 살 수 있습니다. 임대용 주택 네 채를 나중에 각각 $110,000의 가격으로 팔아 총 $440,000을 받는다면, 그 중 $40,000 가 순이익이 되므로 내 돈 $100,000에 대한 자기자본 이익률이 [40%]로 껑충 뛰게 됩니다.
이처럼 [융자]를 통한 지렛대 효과를 잘 이용한다면 단기간에 종잣돈이 큰 목돈으로 불어날 수 있습니다. 하지만 과도한 레버리지 효과, 즉 많은 빚은 마켓의 상황이 나빠지면 오히려 역효과를 가져올 수 있음을 항상 명심하셔야 합니다.
[2] 부동산 투자의 기본 원칙 (Fundamentals)에는 다음의 두 가지가 있습니다.
첫째, 돈은 부동산을 [팔 때]가 아니라, 반드시 부동산을 [살 때] 벌어야 합니다. 즉, [살 때] 시세보다 싸게 구매해야 한다는 것입니다.
왜냐하면, 정부의 정책 변화, 고용 상황의 변화, 환경의 변화 등, 내가 조절할 수 없는 수많은 자연요인, 사회요인, 경제요인, 행정요인 등이 유기적으로 관련을 맺고 결합하여 [부동산 가격]을 형성하기 때문입니다. 따라서 부동산을 살 때 제값을 다 주고 산 후에, 나중에 내가 팔 때쯤에는 집값이 많이 올라서 큰 이익을 남길 수 있다는 막연한 꿈은 그야말로 희망 사항으로 끝나버릴 수 있습니다. 따라서 현명한 부동산 투자자는 가격상승 (appreciation)을, 있으면 좋고 없어도 괜찮은 [보너스]로 생각합니다. 만약 정확한 분석과 계산 없이 시세 차익, appreciation만을 생각하고 부동산을 구매한다면 그것은 부동산 [투자]가 아니라 [투기]라고 할 수 있으며, 그 결말은 실패일 확률이 대단히 높습니다.
가장 확실한 투자 방법은 부동산을 살 때, 당시의 가치보다 싸게 구매해서 에쿼리(equity) 이익을 처음부터 갖고 시작하는 것입니다. 만약 시세 $100,000 의 집을 $80,000 주고 구매했다면 이미 $20,000의 에쿼리(equity) 이익으로 돈을 번 셈이 되는 것입니다.
시세보다 싸게 구매할 수 있는 딜은 셀러가 강하게 동기부여, motivated 되어 있는 경우에 가능합니다. 은행소유 (REO. Bank-owned),  숏세일 (Short sale),  오랜 기간 동안 팔리지 않고 있는 매물 또는 사람이 살지 않는 빈집이 그 좋은 예가 될 수 있습니다.
팔려는 매물 (공급)보다 바이어 (수요)가 더 많은 지역이라면, 시세보다 싸게 구매하기가 쉽지 않을 수 있습니다. 이 경우에는 비록 집을 시세에 맞게 구매하더라도 [현금흐름 (cash flow), 즉 임대수익]이 매우 좋거나 앞으로 가격상승 (appreciation)이 크게 기대되는 [매우 좋은 동네]에 위치해 있다면 좋은 투자처가 될 수 있습니다.
고쳐서 가치를 상승시킬 수 있는 낡은 집도 투자용으로 좋습니다. 이때 공사 비용, 융자 비용, 매매에 필요한 각종 비용을 충당하고도 이익을 남기려면 최소한 25% 이상의 에쿼리를 가진 매물, 즉 시세보다 25% 이상 싸게 구매해야 합니다. 또한, 공사 기간을 최대한 짧게 단축해야만 유지비용 (holding cost) 과 마켓의 변화로 인한 손해를 막을 수 있습니다. 가령, 여름에 집을 사서 몇 개월 동안 공사하는 경우 바이어가 확연히 감소하는 가을이 되면 그 집을 팔기가 어려울 수 있습니다.
이상으로 [성공적인 부동산 투자를 위한 세 가지 요건] 중에서 두 가지에 대해 살펴보았습니다. 다음 편에서는 나머지 요건인 [3] 마켓 타이밍 (Timing of Market) 에 대해 알아보겠습니다.