풍족한 은퇴를 위한 부동산 투자

2013-01-24 weeklyfocus

여러분은 은퇴 후 40년 또는 50년을 살아가실 준비가 되어있습니까? 평균 수명이 80세가 넘어가면서 50대 초반에 경제적인 은퇴를 하고 적게는 30년, 100세까지 살게 되면 많게는 50년 정도를 고정적인 수입 없이 살아가게 됩니다. 모두가 동의하듯이 자녀들에게 노후를 맡기던 시대는 이미 끝났다고 할 수 있습니다. 자녀의 결혼시기가 늦어지면서 은퇴 시기와 맞물려 자녀의 결혼 자금으로 목돈을 지출해야 하는 상황까지도 발생합니다. [준비되지 않은 은퇴 후의 장수]는 누군가 [재앙]이라고 표현했습니다. 지금 나와는 상관없다는 젊은 분들에게도 결코 피해 갈 수도 간과할 수도 없는 주제이기도 합니다. 왜냐하면, 더욱 풍족한 은퇴를 위해서는 한 살이라도 어릴 때부터 계획하고 준비해가는 것이 중요하니까요.

은퇴 후 내가 사는 데 필요한 자금은 얼마나 될까요? 월 $2,000씩 필요하다고 생각할 때 40년 동안 필요한 금액은 $960,000 입니다. $2,000이 풍족하게 쓸 정도의 액수가 아닌데도 불구하고 결코 적지 않은 돈이 은퇴를 위해 필요합니다. [물가 상승률]과 [화폐가치] 등을 현실적으로 감안해 본다면 이보다 훨씬 큰 금액이 내 노후를 위해 필요한 것입니다. 이는 미리 준비해 두지 않는다면 결코 하루아침에 만들 수 없는 금액입니다.
가끔 ‘무슨 이유로 부동산 에이전트가 되었냐’는 질문을 받곤 합니다. 그 질문에 대한 저의 대답은 [부동산 투자]에 대한 관심과 흥미라고 말할 수 있습니다. 우연히 읽게 된 Robert Kiyosaki 의 Rich Dad, Poor Dad (부자 아빠, 가난한 아빠) 은 필자에게 [부동산 투자]에 대한 강한 확신을 심어준 책입니다.

그 핵심 메시지 중 하나는 “내가” 돈을 벌기 위해 일하는 것이 아니라, [“돈이” 나를 위해 일하도록] Passive Income 을 만들라는 것입니다. 아무리 시간당 높은 임금을 받는 전문직이라고 하더라도 수면을 위해, 아파서, 또는 휴식을 위해 일하지 않는 시간에는 어떠한 수입도 발생하지 않는다는 것입니다. 즉 고소득 전문가라고 하더라도 일을 해서 벌 수 있는 돈의 액수 (active income) 에는 한계가 있어 보입니다. 왜냐하면, 일할 수 있는 시간에는 누구나 한계가 있으니까요. 반면에 Passive income 은 [휴일도 없이 “돈”이 나를 위해 돈을 벌어 준다]라는 것입니다. 따라서 은퇴 후에도 돈 걱정 없이 지낼 방법이 될 수 있습니다.

Passive income 이란 임대, 이자, 배당, 사용료 소득 등 인적 관여가 없이 부동산, 금전 등에 대한 [투자소득], 소위 [불로소득]을 말합니다만 이 길이 쉽지만은 않습니다. 왜냐하면, 수익률이 높을수록 그 위험률 또한 높기 때문입니다. 세상에는 공짜가 없듯이 Passive income의 단맛을 만끽하기 위해서는, 반드시 해당 전문 지식을 쌓기 위한 적지 않은 노력의 쓴맛을 먼저 견디어내야만 합니다. 어떠한 투자든 사전 지식 없이 섣불리 뛰어들었다가는 오히려 가진 돈을 모두 잃어버릴 수 있습니다. 아시다시피 지금은 [노동]이 아닌 [머리]로 돈을 버는 시대입니다.

Passive income을 위한 투자 방법에는 여러 가지가 있겠지만, 더욱 안전한 방법을 선호하는 분이라면 [부동산 투자]가 좋은 방법이 될 수 있습니다. 얼마 전 [저축을 통해 부자가 된 팀]과 [투자를 통해 부자가 된 팀]을 나누어 비교한 TV프로그램이 있었습니다. 한 번 함께 비교해 볼까요? 먼저 [저축]의 경우, $10,000을 은행 CD에 넣어 매년 1%의 이자 $100을 받는다면, 그 중 $35는 세금으로 나갈 것이고, 연 3%의 인플레이션으로 때문에 실질적으로의 매년 3%씩 그 가치를 잃어버리게 됩니다. 물론 위험부담이 전혀 없다는 큰 장점이 있지만, 이제는 [저축]이 부자로 가는 지름길은 아닌 듯 보입니다. 그렇다면 부동산 투자는 어떨까요?

은퇴 후 매달 $10,000 의 수입을 목표로 할 경우, 각 집에서 순수익이 매달 $800씩 나온다면, 총 12채의 임대용 주택을 미리 구매하면 됩니다. 매달 $ 2,500 의 수입을 목표로 한다면, 3채의 임대용 주택이 필요하겠지요. 만약 $1,500의 렌트비를 받을 수 있는 집을 2 채 산다면 매달 $3,000의 수입도 가능합니다. 처음에는 융자를 얻어 사겠지만, 그 집에서 매달 나오는 임대료로 그 집에 필요한 모기지 및 각종 비용을 내면 됩니다. 만약 임대료를 받아서 모든 비용, 즉 융자원금, 이자, 세금, 보험비 (PITI), HOA fee 를 낼 수 없다면 그 집은 피하시는 것이 좋습니다. 빨리 시작할수록 내가 은퇴할 때쯤이면 테넌트가 그 집의 융자액을 모두 갚게 될 것이고, free & clear 상태가 빨리 될 것입니다. 그렇다면 렌트비 모두가 고스란히 내게 passive income이 될 것입니다.

지면상 오늘은 여기까지 말씀을 나누고, 앞으로 몇 차례에 걸려서 부동산 투자에 대해 좀 더 자세하게 살펴보도록 하겠습니다. 우리가 [죽음]을 남의 일처럼 여기고 살고 있듯이, [은퇴 후 삶]에 대해 한 번도 생각해 본 적이 없는 분이라면 지금이라도 시간을 내서 깊이 한번 생각해 보시면 어떨까요?