숏세일과 세금 폭탄

차압 (foreclosure) 또는 숏세일(short sale)을 고려 중인 주택 소유주들이라면 세금과 관련하여 더 이상 지체할 시간이 없습니다. 왜냐하면 모기지 부채 구제법(Mortgage Forgiveness Debt Relief Act)이 올해 2012년  12월 31일이면 만료되기 때문입니다.  이 법안은 연방 정부가 지난 2007년에 제정한 것으로, 시세보다 융자금액이 더 많은 Under Water Home, 소위 “깡통주택”이라고 불리는 집을 소유한 홈 오너들을 위하여 특별히 발효된 세금 면제 혜택입니다.
모기지 부채 구제법에 따라 주택 소유주는 실제 거주하고 있는 주택(primary home)에 한하여 대출기관으로부터 빚을 탕감 받았을 경우 싱글의 경우100만 달러,  부부 공동 세금보고시 200만 달러까지 면세혜택을 받아 왔습니다. 하지만 Under Water Home의 소유자가 공식적으로 올 연말까지 해당 모기지를 처리하지 못할 경우에는 엄청난 세금 청구서를 받게 됩니다.
만약 이 법안이 더 연장되지 않는다면, 주택 소유자들은 차압 (foreclosure)이나 숏세일(short sale) 이후에 남는 모기지 잔액에 대한 연방 소득 세금을 피할 수 없게 됩니다. 이 문제는 융자조정 (loan modifications)의 경우에도 해당됩니다. 뱅크오브아메리카, JP모간 체이스, 웰스파고 등 5개 은행은 지난 3월 1일부터 6월 30일까지 약 14만 명의 주택소유주에게 가구당 평균 7만6615달러의 모기지 원금 삭감 혜택을 제공했습니다. 이들은 모기지 부채 구제법을 통해 경감된 금액의 25%인 1만9000달러의 연방소득세를 감면받게 됩니다. 하지만 모기지 부채 구제법이 연장되지 않으면 내년부터 모기지 원금을 삭감을 받는 주택 소유주는 감세혜택을 적용받을 수 없으며 삭감 받는 모기지 원금에 대해 소득세가 부과됩니다.
이 법안이 없어진다면, 과연 얼마의 세금을 부담하게 될까요?
$300,000의 모기지 잔액을 가진 주택 소유자의 경우를 예로 들어 보겠습니다. 만약 렌더가 주택 소유자에게  $200,000에 집을 팔 수 있도록 숏세일을 허락한다면, 그 주택 소유자는 [총 모기지 잔액 $300,000] 에서 [숏세일로 받은 $200,000] 을 뺀 나머지 [모자른(short) 금액 $100,000] 에 대하여 연방 소득세를 내야합니다. 왜냐하면 IRS (Internal Revenue Service) 입장에서 보면 면제받은 모기지 부채 $100,000는 결국 인컴과 동일하게 간주되기 때문입니다. 만약 해당 법안이 만료될 경우, 탕감받은 부채는 당연히 세금이 부과되는 소득이 되는 것입니다. 이와 같은 원리는 차압(foreclosures)과 원금이 삭감된 융자조정 (loan modifications) 경우에도 동일하게 적용됩니다. 따라서 만약 과세등급 (tax bracket)이 30%인 사람의 경우, $100,000 의 빚이 탕감(write off) 되었다면 $30,000의 세금을 본인의 주머니에서 내야 되는 것입니다. 현재 데비 스테브토 연방 상원의원(미시간.공화)은 이 혜택을 오는 2014년까지 연장하는 방안을 추진 중입니다. 만약 이 법안이 1년 더 연장된다면 정부는 $1.3 billion 의 막대한 비용을 치르게 된다고 하니,  미국이 처한 재정적 위기와 상황을 볼 때 그 연장의 가능성은 그리 낙관적이지만은 않습니다. 하지만 아직도 많은 주택 소유자들이나 심지어 일부 부동산 에이전트들도 이 법안이 연장되지 않을 경우에 대한 사태의 심각성이나 위험을 알지 못하고 있습니다. 따라서 이와 관련된 위험을 원치 않는다면, 반드시 올 연말, 2012년 12월 31일까지 숏세일의 부채 탕감과 관련된 모든 과정을 종료해야만 합니다.  차압(foreclosure) 중인 주택 소유자가 차압 과정을 빨리 진행시키기 위해 따로 할 수 있는 일은 많지 않습니다. 하지만 차압을 피할 수 없는 경우라면 소유권 양도(deed in lieu)를 통해 하루빨리 모든 과정을 마무리 하는 방법도 생각해 볼 수 있습니다. 자발적인 주택판매를 통하여 융자금액을 갚고자 하는 숏세일(short sale)이 크레딧에 심각한 흠집을 남기지 않고 융자기관의 법적채무를 면할 수 있는 장점이 있다면, 소유권양도(deed in lieu)는 지난 90 일동안 주택 소유주가 숏세일을 통해 집을 팔려고 시도했으나 팔 수 없는 상황에 활용될 수 있는 방법입니다.