최근 주택 시장의 동향

금리인하의 기대속에 국내 주택 시장은 구매자와 판매자간의 균형이 잡힌 모습으로 전환되면서, 여러 요인으로 지속적인 주택 구매력 저하에도 불구하고 구매자들에게 어느 정도 유리한 여건을 제공하고 있는 상황이다. 

주택 가격은 팬데믹 이전 수준에 비해 여전히 높은 수준을 유지하고 있지만, 재고는 증가하고 있고, 가격 상승은 둔화 되었으며, 높은 모기지 금리로 인해 시장 활동은 전반적으로 느려졌다. 여러 지역별로 시장은 다양한 가격 동향을 보이고 있기도 하다. 금리는 6%에서 7% 사이에서 등락을 반복하며 여전히 높은 수준을 유지하면서, 2025년 8월 29일 주간 평균 6.64%였던 30년 고정금리 모기지율이 조금씩 오르고 있어, 9월 초에는 6.50%를 보였으나, 9월 말에는 6.93%까지 오를 것으로 예상된다.  

S&P 케이스-쉴러 지수에 따르면, 9월 기준 주택 가격 상승세가 둔화되는 추세를 보이고 있다. 전국 주택 가격은 완만한 상승세를 이어가면서, 최근 몇 년보다 훨씬 더딘 속도로 상승하고 있고,  2025년 6월의 기존 주택 판매가 중간값은 410,800달러를 나타냈으며, 최근 조사에 따르면, $429,990으로 상승한 것으로 조사되었다. 

조사기관에 따르면,  2025년 말까지 주택 가격이 소폭 하락할 것으로 예상하면서, 판매자들이 침체된 시장 상황에 적응함에 따라 가격 인하가 점차 일반화되는 모습을 보일 것으로 전망하고 있다.

인벤토리가 증가하여 4년 만에 최고치를 기록했으며, 2025년 2분기 활성 매물 수(Active Listings)는 전년 대비 20% 이상 증가했다. 그러나 재고는 여전히 팬데믹 이전 수준보다 낮은 상황으로, 기존 주택 매매는 저조하지만, 2025년 말까지 판매량은 소폭 증가할 것으로 전망하고 있다. 

신규 주택의 경우, 건설은 더 작고 저렴한 주택에 집중되고 있다. 한편 건축 자재 가격의 지속적인 상승과, 현 정부의 관세 정책에 따른 공급 물량의 수급 상황과 인상된 자재 가격에 대한 부담도 주택 가격과 시장의 안정에 영향을 줄 것이며, 주택판매량은 인플레이션과 맞물려 트럼프 행정부의 이민 정책에 영향을 받을 수 있다.

주택 가격과 대출 금리는 주택 구매에 가장 큰 영향을 주는 요인이지만, 보험료와 세금을 포함한 높은 주택 소유 비용 또한 구매력을 감소시키고 있어서, 잠재 구매자는 임대를 선택하는 경향이 강하게 나타나고 있다. 늘어난  신규 다세대 주택으로 임대 시장에서는 구매자나 임차인들에게 경쟁력이 늘어날 것으로 보인다. 

지역별로 임대료의 인하도 예상된다. 2025년 말까지, 대도시권의 매매 및 임대 가격은 1~2% 내외로 상승할 것으로 보이지만, 도시 외곽 및 중소 도시 지역의 매매 가격은 보합세를 유지하고 임대 가격은 2% 수준으로 상승하는 등 지역 및 주택 유형에 따른 양극화가 심화될 것으로 전망하고 있다.  

전국적으로 시장 상황을 살펴보면, 시장은 지역별로 다양함을  보이면서, 우선 선벨트 지역 즉, 텍사스 오스틴, 애리조나 피닉스, 플로리다 해안 지역과 같은 남부 지역에서는 재고가 크게 증가하여 가격이 안정되거나 하락하는 모습을 보이고 있으며, 자연재해 위험으로, 해당 지역 및 인근 일부 지역은 상승한 보험료등 주택 유지비 때문에 매매 가격이 영향을 받고 있다. 

중서부와 뉴잉글랜드 및 북동부 지역은 가격 상승세가 강하고 재고가 줄어들면서 주택 판매의 경쟁력이 강화되고 있다. 특히 텍사스 댈러스 및 플로리다 탬파등 일부 도시는 주택 공급 과잉으로 인해 구매자의 협상력이 강화되고 있다.

현재의 시장에서 구매자와 판매자에 대한 상황을 정리해 보면, 우선 구매자의 경우, 주택의 재고가 늘어나면서, 구매자가 주택이 시장에 더 오래 남아 있게 되면 구매자는 더 많은 선택권을 갖게 되고 가격 및 할인에 대해 더 나은 협상을 할 수 있겠다. 2025년 후반이나 2026년에 금리가 인하될 가능성이 높지만, 큰 폭의 인하 가능성은 낮지만 이런 상황은 구매자의 주택 구매력을 높일 수가 있다. 특히 이런 시기는 시장 타이밍뿐 아니라 개인의 재정 준비도 구매 여부를 결정짓는 요소이므로 구매를 위한 준비를 철저히 하는 것이 유리하다.

판매자의 경우, 현실적인 주택 가격을  책정하여 높은 가격에 대하여 저항감을 보이는 구매자를 유치하기 위해 경쟁력 있는 가격을 유지하는 것이 유리하겠다. 더우기 많은 판매자가 구매자이기도 하며, 현재의 낮은 금리로 인한 "락인(lock-in): 모기지 금리 고정 " 효과가 판매를 망설이는 주요 요인이다. 그러므로 경쟁이 치열한 시장에서는 판매에 있어 경쟁력을 높이려면, 판매자가 일부 비용을 충당하거나 구매자에게 요금 할인을 하는등의 인센티브를 제공하면 판매 경쟁에서 유리하겠다.

<김정미 부동산 전문인>