주택 가격은 언제 내려갈까

주택가격은 지속적으로 최고치에 근접해 있다. 주택 거래시에 자주 인용되는 “지금 사는 주택가격이 가장 싸다”라는 문구는 이것을 반영하는듯 하다. 통계에 따르면 2008년 서브프라임 시기를 제외하고는 주택가격은 거의 내려간 적이 없다고 한다.

전국적인 규모에서 주택시장의 움직임을 보면, 2022년 주택 가격의 정점에서 주택 가격은 아주 작은 상승세를 보였다. 2024년 8월 미국주택 중간가격은 432,961달러로 2022년 5월의 이전 정점인 432,823달러에서 불과 0.03% 상승했지만, 연간 데이터는 2023년 8월의 420,846달러에 비해 가격이 3.0% 상승한 것으로 나타났다. 이 기간의 데이터를 보면, 몇차례의 변동이 있었지만 주택 가격은 실제로 크게 하락하지 않았다. 더욱이 올해 두번의 금리 인하로 구매자가 움직일 수 있는 여지가 더 많아졌기 때문에 상대적으로 구매경쟁이 높아지게 되면, 주택가격이 극적으로 하락할 것이라는 전망은 설득력이 떨어지고 있다.

현재 구매자에게 가장 큰 과제는 구매력일 것이다. 하락하는 금리가 도움이 되고 있지만, 많은 구매자가 여전히 자신들이 감당할 수 있는 상태에 머물러 있어서 주택 거래량이 급속하게 늘기는 쉽지는 않고, 당분간 수요와 공급이 모두 조금씩 증가함에 따라 주택가격은 연말과 2025년까지 안정될 것으로 전문가들은 조심스럽게 예상하고 있다. 이론상으로 부동산가격과 금리에 대해 이야기할 때는, 금리가 부동산가격에 영향을 미친다고 보는 것이 일반적이다. 연준이 기준금리를 인상하면 시중은행들도 따라서 대출금리를 올린다. 그러면 대출을 받아 부동산을 구입하는 사람의 부담이 늘어나기 때문에 부동산에 대한 사람들의 수요가 줄어, 부동산가격은 하락하게 되고, 반대로 이자율이 하락하면 사람들이 대출을 늘려 부동산을 구입하려 하기 때문에 부동산에 대한 사람들의 수요가 늘고, 부동산가격은 상승하게 된다. 하지만 이런 상황은 주택수요와 공급이 적절한 균형을 이룬 상황을 기본으로한 것으로써, 지속되는 공급부족 상태에는 적용이 용이하지 않다.

전문가들은 2024년 현재 주택 수요에 비하여 500만채에서 심하게는 2천만채나 주택이 부족하다는 의견이다. 그리고 2015년 이후로 서부지역에서 특히 캘리포니아에서 대규모의 인구유출이 진행되고 있는 것도 주변 여러 주들의 주택부족에 한몫을 하고 있다. 특히 상대적으로 물가가 저렴한 지역으로 이동을 하므로 비싼 주택을 팔아서 움직이는 적지않은 캘리포니아 사람들은 현금유동성이 커져서 이주지역의 집값이나 물가를 올리는 요인이 되고있기도 하다.

2010년대 말부터 팬데믹 이전까지 부동산시장은 호황을 이루었다. 이 시기의 낮은 금리는 주택을 마련하려는 서민들을 자극하여 주택수요가 증가하면서, 이에 발맞춰 건축회사들도 주택을 많이 건설하게 되고, 또한 허리케인과 잦은 산불같은 자연재해로 신축이 늘어나면서 건축자재의 부족현상으로 건축이 몇 달간씩 지연되기도 하였다. 그래서 주택건설은 다시 인구증가에 뒤쳐지게 되었고 그 격차가 더 벌어지게 되었다. 한편 이런 상황을 건축회사들이 역이용하기 시작하였다. 미국은 D.R Horton, Lennar Corp, Pulte Group, KB Home같은 상위 10개의 매이저 건축회사가 50%이상의 주택건설을 독점하고 있어서, 작은 건축회사들도 주택을 지어 공급에 도움을 줘야 하는데 거대 건축회사들이 괜찮은 부지를 거의 독점하면서 소규모회사들은 경쟁력이 떨어지는 곳에 건축을 하게되고, 더욱이 큰 회사들이 대규모로 집을 지으니까 가격이나 공급을 좌우하게 되었다. 한편 연준이 금리를 올리자 매이저 회사들은 높은 금리를 역이용해서 독점을 강화하는 꼼수도 생각해 냈다. 큰 회사들은 그들의 막대한 자본으로 구매자들에게 시장 주택금리 보다 싼 이자율로 직접 대출까지 해주니 작은 회사들은 시장에서 경쟁력을 잃으면서 거대 회사들의 독점상황이 지속되는 부작용도 나타나고 있다. 2023년 8월에는 주택 구매자가 가격 압박에서 어느 정도 벗어날 것처럼 보였다. 하지만, 1년 후 중간 매매 가격은 전국적으로 다시 3.0% 상승했다. 따라서 가격이 지속적으로 하락하지 않았을 뿐만 아니라 가격이 다시 상승하는 조짐을 보이고 있다.

거주자의 이주가 가장 많을 것으로 예상되던 로스앤젤레스, 뉴욕, 샌프란시스코, 시애틀, 워싱턴 D.C.에서도 지속적인 가격 하락은 없었다. 전문가들의 분석에 따르면, 올해 유출이 1위를 차지한 로스앤젤레스에서 2024년 8월에는 전년 대비 주택 판매가 3.7% 감소, 같은 기간 동안 가격은 2.3% 상승, 뉴욕의 경우, 2024년 판매는 14.1% 감소, 가격은 0.36% 만 하락하였다. DC의 경우에 판매가 19.9%로 상당히 감소하였으나 가격은 전년 대비 0.8% 소폭 상승했다. 덴버 메트로의 경우, 판매는 13.6% 증가 하였고 가격은 4% 증가 하였다.

부동산 시장에서 앞으로 무슨 일이 일어날지 예상하는 것이 쉽지 않다. 금리와 주식시장의 변동과 같은 경제적 요인과 대통령 선거같은 정치적인 요소가 함께 맞물려 움직이는 생동감있는 시장이기 때문이다. 콜로라도의 경우 시장에 나와 있는 주택들이 팔리는 시간이 늘어나고, 리스팅 가격의 하향 조정되었던 이유는 이자 하락의 기대 심리로 비록 아주 짧은 기간이지만 resale 인벤토리가 시장에 머무르는 기간이 증가하였고, 이에 비해 구매자들에게는 6-7% 로 다시 오른 주택 융자 금리와 대선이라는 정치및 경제적불안정이 작용하였기 때문이라고 생각된다. 선거마감과 그 결과로 이미 주식 시장은 큰 반등을 보이고 있고 추가로 인하된 이자율을 보았을때, 짧은 미래에 주택 가격 하락을 기대하기는 쉽지않은 상황이다.

김정미 부동산 전문인>

부동산 전문 브로커 
RE/MAX Alliance & Coldwell Banker 에서 근무
콜로라도, 와이오밍 리얼터 협회원
콜로라도 커머셜 리얼터 협회원
전국 리얼터 협회원
조경과 인테리어 석사 학위
지역 비영리 단체의 이사로 봉사