NAR 합의가 주택 매매를 어떻게 변화시키고 있는가

2024년 8월 17일부터 구매자 대리인의 커미션 표기를 MLS 에 표기 하지 않는 새로운 규칙이 발효되면서 부동산 거래의 양측 소비자(판매자와 구매자)와 양쪽 대리인들그리고 거래 진행에 변화를 가져오고 있다. NAR(National Association of Realtors)를 상대로한 소송에서 합의된 변화는 구매자 대리인에게 판매자가 제공하는 수수료 내용을 MLS(다중 리스팅 서비스, Multi Listing Service)에 표기하지 않는 것이다. MLS에서 삭제되는 이 내용 때문에 판매자가 제공해오던 구매자측 대리인의 수수료에 대하여 판매자가 내지 않아도 되는 듯한 인식을 주고 있어서, 구매자는 본인의 대리인과 수수료 협상을 쇼잉 전부터 반드시 해야하는 규정이 강화 되었다.

판매자가 양측에 대리인 비용을 지불하는 관행은 1세기 동안 이어져 왔지만, 이 소송은 이 관행을 거대한 음모처럼 보이게 만들어 NAR이 부동산 시장에 가지는 공익성을 훼손하였다는 부정적인 시각도 있으며, 소비자들을 혼돈에 빠뜨리고 있지만 주 정부와 부동산 협회, 회사들은 더 명확하고 나은 서비스를 제공 하기위한 여러 규정들을 만들고 있는 상황이다.

앞으로 시행되는 변동사항을 보면, 우선 전문인이 Showing을 하기전에 구매자는 자신의 대리인과 커미션에 관한 계약을 맺어야 한다. 서명을 한 구매자 대리 합의서(signed buyer representation agreement)가 요구되며, NAR에 가입한 모든 전문인들에게 이 계약은 필수 사항이 되었다. NAR 합의 이전에도 대리인과 계약 후 일을 하도록 제안되어왔었지만 2024년 8월 17일 이후 부터는 커미션을 판매자가 얼마를 준다는 내용이 MLS에 공시되지 않으므로 구매자와의 쇼잉전 계약은 필수 사항이 되었다.

Exclusive-Right To Buy Listing Agreement(구매자 리스팅 계약에 대한 독점적 권리)에 대한 계약서에 커미션 비율이나 총액을 Showing 전에 정하기는 하지만 구매자의 이익을 위해 일을 하는 대리인은 구매자의 이익을 위해 판매자에게 커미션을 받을 수 있도록 협상을 시도 할 것이고, 이 내용은 변경된 거래 계약서(Contract To Buy and Sell Real Estate)에 명시하도록 되었다. 결국 이전 처럼 판매자에게 구매자 대리인의 커미션이 요구 될 것이고, 판매 가격에 따라 판매자가 지불하는 경우가 대부분이 될 것으로 예상된다. 이전에도 선택 사항으로 대리인 계약서에 있어 왔듯이 구매자 대리인의 커미션은 협상의 결과로 판매자가 지불하지 않으면 구매자가 지불을 하게된다.

구매자가 기대할 수 있는 것을 알아본다. 구매자가 집을 둘러보기 전에 수수료 협상을 하는 규정은 이전에도 있었지만, 구매자 대리인의 커미션을 판매자가 부담하는 것이 당연한 것으로 인식되었었다면 이제는 판매자의 대리인이 수수료를 부담 할 수도 있어서 이 과정이 구매자에게 새롭고도 버거운 작업일 수 있다. 협상을 통한 계약 기간과 비용에 관한 엄격한 규정은 없으며, 대리인과 함께 집을 둘러보려면 계약이 체결되어야 하지만, 해당 계약의 조건은 유연하다 하겠다.

더욱이 이 합의로 단순한 수수료 비율 외에도 더 독특한 가격 구조가 더 보편화 될 수도 있다. 즉 더 많은 구매자 대리인이 구매자의 예산과 요구 사항에 잘 맞는 Showing, 계약과 구매에 관련된 서비스에 대한 구매 가격 비율로 정하는 수수료, 정해진 수수료 및 시간당 서비스를 제공할 수 있겠다. 앞으로는 부동산 전문인의 전문성과 자질 수준에 따라 수수료가 지급되는 경우가 점점 더 많아질 전망이다.

판매자 쪽에서 보면, 관례적으로 판매자가 구매자 대리인의 커미션을 지불하는 이유는 이 커미션이 판매자 대리인이 구매자를 데리고 와서 함께 Closing까지 일을 진행하는 수수료이며, 구매자는 융자를 받는 비용과 다운페이에 대한 부담을 가지고 있고, 계약이 진행되는 과정에서 인스펙션과 감정 비용등을 준비해야하므로, 통상 판매자가 리스팅시 약속된 양쪽 대리인의 커미션을 지불하는 것이었다. 판매자는 리스팅을 할때 자신의 대리인과 합의되는 커미션과 기타 Closing 비용을 정확히 판단하여 판매 가격에 모든 비용을 포함하여 정하게 되므로 손해를 보고 파는 경우가 아니라면 결과적으로 판매가를 지불하는 구매자가 모든 비용을 지불하는 하게된다.

판매자는 기술적으로 구매자의 전문인에게 수수료를 제공할지, 아니면 제공하지 않을지 선택할 수 있어 표면적으로는 판매 비용이 낮아질 수 있겠지만, 대리인에게 수수료를 제공하지 않거나 낮은 수수료를 제공하면 수수료를 제공하거나 더 높은 수수료를 제공하는 판매자보다 보이지 않는 불이익을 받을 가능성도 있다.

주택 판매에서 더 많은 이익을 기대하는 판매자에게, 구매자가 자신의 대리인 수수료를 지불하는 비용을 고려하여 판매하려는 가격보다 낮은 가격을 제시할 것이라는 사실은 충분히 예견되는 일이다. 또한, 다른 전문인의 수수료 일부를 지불할 생각이 없다면 구매자 풀(Buyer Pool)이 줄어들 수도 있어서 판매에 어려움이 생길 수도 있겠다.
오히려 보다 적극적으로 구매자 대리인의 수수료 일부 또는 전부를 지불할 의향이 있다면 자신의 대리인에게 에게 알려서 자신의 주택 판매에 유리하게 작용하도록 할 수도 있다.

이 합의로 구매자 대리인 커미션 관련 표기가 금지 되었고, 이것으로 구매자 대리인의 수수료 협상까지도 주택 거래 계약 과정 안으로 들어오게 되었다. 이런 변화와 강화된 규정의 진행 상황을 보면서 앞으로 이러한 변화들이 어떻게 자리 잡을지는 계속 지켜봐야겠다.

부동산 전문인 김정미