부동산의 가치평가

    보통 “가치”라고 하는 단어는 하나의 상품이 시장에서 다른 재화나 서비스와 비교하여 교환되어 팔리는 능력의 정도를 의미한다. 유동적인 시장에서 이 단어를 사용함에 있어, 부동산 평가사들은 지속 가능하고 , 실제적이며 또한 측정 가능한 의미로 사용될 수 있는 정의(의미)를 만들려고 노력해 왔다. 그리고 법정에서 사용되는 “가치”에 대한 의미는 다른 분야에서 이 단어에 대한 판단의 근거가 되고 있기도 하다. 부동산의 가치를 평가하는 방법에는 여러종류가 있지만 시장가치와 투자가치가 자산을 평가할 때 주로 사용된다.

    우선 시장가치(Market Value)에 대하여 알아본다. FDIC(Federal Deposit Insurance Corporation, 연방예금보험공사)에서 이 가치에 대한 최근의 그리고 가장 널리 쓰이는 정의를 내놓고 있다. FDIC의 정의에 따르면, 시장가치란 시장에 나타나는 제반문제들에 심하게 영향을 받지 않는 상태에서 구매자나 판매자 상호 간에 잘 알려지고 짐작할 수 있는 가격으로, 공정한 판매에 필연적인 조건을 가진 경쟁체제를 갖추고 있는 폐쇄되지 않은 공개시장(Open Market)에서 하나의 자산에 대하여 내놓을 수 있는 가장 예상 가능한 가격을 의미한다. 이 의미를 살펴보면, 우리의 생활 속에 인지되고 있는 많은 요소들이 가격을 결정하는 데 암암리에 영향을 주고 있다는 것을 알 수 있으며, 사실상 완전한 공개시장이란 이론상으로 존재가능하며 그렇다하더라도 이 정의는 현실적으로 하나의 자산에 가장 근접하는 현재의 가치를 보장하려는 의도가 있다고 하겠다. 또한 제반문제에 심하게 영향을 받지 않는 상태라는 것은 예를 들어 판매자가 어려운 경제상황에 있거나, 신체나 신분상의 문제 혹은 외부의 압력에 따라 매매를 결정한 상태가 아니며, 거래의 당사자들에게 사적인 도움을 주려고 행하는 일련의 거래들과 같은 자의적인 면이 가능한 한 배제되어야 한다는 것이다. 그리고 다음과 같은 상황 속에 따라 어느 특정 날짜에 판매가 이루어지고, 타이틀이 판매자에게서 구매자로 넘어가는 거래의 완성을 이끌게 된다. 첫째로 구매자나 판매자가 거래에 대한 동기가 있어야 한다. 그리고 두 당사자간에 가지고 있는 거래에 대한 관심사가 서로에게 잘 알려져야 하며, 관심사가 잘 나타나도록 거래에 대한 행위를 보여줘야 한다. 아울러 한 자산을 공개시장에 내놓을 때 적정한 기간이 필요하고, 거래 시 구매자가 자산에 대한 가격을 지불할 때 미국 달러화폐나 혹은 그에 상응하는 화폐수단으로 지불이 가능해야 한다. 끝으로 FDIC의 정의에도 나와 있듯이, 판매되는 자산의 가격은 예상가능한 가격으로 자산을 나타내야 한다.

    투자가치(Investment Value)란 대상이 되는 자산에 대해 특정 투자자가  주관적으로 예상되는 가치를 부여한 것이다. 따라서 투자가치는 특정 투자자가 해당부동산을 특정한 용도로 사용할 것을 전제로 하고 투자자의 개인적인 필요사항, 투자 시 만약의 경우를 대비한 대안의 준비, 세율 그리고 해당 자산을 통해 얻을 수 있는 재정 능력 등에 따라서 앞으로의 기대 이익을 현재가치로 표현한 것이다. 따라서 시장가치와 투자가치 사이에는 차이점이 있다. 두 가치 사이에는 바라보는 관점에서의 근본적인 차이가 존재한다. 시장가치는 해당 부동산에 관하여 시장이 부여하는 가치로써 객관성을 띠게 된다. 시장가치란 평가를 하는 그날의 시장에서, 구매자들에게서 해당 부동산이 받을 수 있는 가장 예상 가능한 가격이며, 따라서 시장가치란 오늘, 이 시점에서 시장에 내놓았을 때 받을 수 있는 가격인 셈이다. 그리고 시장의 상황에 따라 가치는 유동적이다. 투자가치는 특정 투자자의 개인적인 여러 상황이 포함된 주관적 가치이다. 시장가치는 특수한 금융 조건이나 소유자의 세금 상황에 따라서 부동산의 가치가 달라져서는 안되기 때문에 특정한 금융조건이 결부되지 않은 전형적인 모기지나 융자 세율, 기대수익률등을  고려하여 평가하는 반면, 투자가치는 특정 투자자가 해당 부동산에 대하여 제시하는 모기지나 융자의 조건과 투자자의 세금상황, 요구수익률 등을 고려하여 가치가 판단된다. 부동산의 가치를 평가할 때 시장가치가 가장 주요한 평가대상으로 널리 인식되어지고 있지만, 상황에 따라 아래와 같은 가치들도 고려의 대상이 되거나 주요한 참조 요소로 이용되기도 한다.

    보험가치(Insurable Value)는 해당 자산이 물리적으로 파손되었을 경우, 보험회사에서 책정되어질 수 있는 가치로써 중요한 고려 요소 중 하나이다. 과세가치(Assessed Value)는 지방세를 부과하기 위하여 자산에 부과하는 세금을 토대로 평가되는 가치이다. 처분가치(Liquidation Value)란 시장에서 정상적인 절차가 아닌 강제성을 띤 자산의 처분 시(예를 들어 Foreclosure 판매) 처분해 얻을 수 있는 가치를 의미한다. 마지막으로 공정가치(Fair Value)란 구매자나 판매자 상호 간에 잘 알려지고 짐작할 수 있는 가격으로 합리적인 판단력과 거래의사가 있는 당사자 사이의 거래에서 자산이 판매되는 경우의 가치이다. 부동산 가치 평가는 판매자나 구매자의 계획과 사용 목적, 융자의 조건, 융자의 이익성 여부, 세금, 기대 수익 등을 고려 함은 물론, 위에 언급한 가치들과 부동산이 위치한 지역과 주변 지역의 현재와 미래계획을 종합적으로 조사 분석하여 이루어져야 하므로 부동산 전문인의 역할이 중요하게 요구되는 부분이다.