COVID 19 상황에서의 부동산 시장

     부동산 업계 역시 코로나 사태의 확산에 따른 여파에 자유롭지 못한 상황이다. 재정적인 어려움을 겪고 있는 국민들에게 연방정부의 여러 지원정책이 어느정도 부동산 시장의 경기 회복에도 유리하게 작용하고 있지만, 전국적으로 많은 비즈니스가 일시적인 영업 중단에 들어갔다가 요즘 다시 문을 열고 있는 상황에서, 실업자와 감염자들의 지속적인 증가는 불확실성을  증대시키고 있다. 이번 칼럼에서는 코로나 사태 속에서 부동산 시장의 각 부문의 상황 및 전망을 부동산 전문 조사기관들의 분석을 통하여 알아본다.

     우선 주택시장을 보면, 지난 4월 동안 판매자의 51%가 시장에서 listing을 뺐으며, 80% 이상이 open house를 중단하였다. 바이러스의 감염과 확산을 걱정하는 판매자들이, 타인들의 방문을 기피하였기 때문이다. 주택의 인벤토리는 줄었지만, 이자율의 하락과 온라인을 통한 원거리 showing(virtural showing)등 접근성이 좋아져서 주택시장에 도움이 되고 있다. 그리고 주택의 수요가 공급을 지속적으로 앞지르는 상황에서 multiple offer는 판매자에게 유리한 상황을 만들어 주고 있다. 전망에 따르면, 2020년 여름 동안 시장이 약간 반등할 것이며, 2021년 봄 이후에나 회복기에 들어설 것이다. 2020년 말까지 단독주택의  판매는 50% 정도 감소하겠지만, 주택 가격의 커다란 하락은 없을 것으로 전망되며 지역적으로 하락폭은 1~2.5%로 예상된다. 현재 15%에 이르는 실업자들이 얼마나 빠른 시일 내에 현업에 복귀할 것인가. 실업 상태가 장기화될수록 주택구매는 점점 더 어려워질 수밖에 없으며, 지금의 잠재적 구매자들은 down payment를 위해 저축해 놓은 자금들을 사용하고 있어서 이러한 불확실성이 주택 시장에 어려움을 줄 수도 있다.

     다세대 주택 부문은 2020년 초까지 아주 건실한 성장을 보여왔다. 경기 호조로 인하여, 노동력의 증가로 렌트시장 역시 공급이 딸리는 상황이었고, 특히 단독주택을 구입하기보다는 렌트를 선호하는 젊은 층들의 수요가 렌트시장의 지속적인 성장을 유도하였다. 지금의 상황에서 가격이 저렴한 아파트의 경우, 임차인들이 직장을 잃거나 재정적인 어려움을 겪게되면, 그 여파가 부담이 되겠으며, 최근에 지어진 호화 아파트들은 임차인을 구하는 데 어려움을 겪을 것이다. 공실률은 2022년 말까지 10%까지 오를 것이며, 수요는 8%까지 하락하다가  2021년 하반기에 반등세를 보이며 2024년이 되어서야 정상궤도에 오를 전망이다.

     산업용 부동산은 코로나 사태에서 가장 잘 버티고 있는 부문이다. 현재 사실상 거의 모든 물품의 구매는 온라인으로 이루어지고 있다.  물류용 창고는 새로운 소매용 비즈니스 공간으로 이용되고 있으며 그 수요도 늘고있는 상황이다. 코로나 사태로 인한 공급망의 붕괴는 소매용 비즈니스나 제조업 부문에 있어 오히려 긍정적인 측면도 있다. 즉, 소매업자나 제조업자들이 상품들을 저장하기 위한 더 많은 창고용 공간들이 필요하게 되고, 산업용 물품들을 제조하는 많은 기업들은 세계적인 공급망의 축소에 따라 생산된 제품들을 국내에 보관하기 위한 시설들에 눈을 돌리면서 수요가 늘어나고 있기도 하다. 사실 상업용 부동산은 코로나 사태 이전에 많은 건축이 이루어져서 이미 공실률은 올라가고 있었지만, 렌트 부문은 양호한 상황을 보여주고 있었다. 아무래도 현재 상황이 장기화되면 전망은 어려워지겠지만, 정상상태로 회복되는 데는 6~9개월 정도의 기간이 소요될 것으로 파악되고 있다.

     소매용 부동산의 경우 가장 심한 타격을 받은 부문이다. 온라인 시장의 확대와 발전으로 지속적인 하락세를 보여왔던 이 시장은 코로나 사태로 또 한 번의 어려움을 겪고 있다. 매장들의 폐쇄에 따른 경영악화가 조업의 재개로 얼마나 상황이 반전할 것인가도 문제가 되고 있다. 실업자의 절반이 서비스업종에 종사하는 근로자였으며, 소매용 부동산의 경우 실제상황은 기대치보다 더 나쁠 것이라는 전망도 있다. 공실률은 지난 2008년의 후퇴기보다 더 큰 폭으로 증가하고, 수요조차 감소하는 상황이다. 렌트비는 12%까지 하락이 예상되고, 정상 상태로의 회복까지는 2~3년정도 시간이 걸릴 것으로 예측하고 있다.

     사무용 부동산의 경우에는 사회적인 거리두기와 재택근무, 원거리 근무 등의 조치들로 인하여 많은 영향을 받고 있다. 최근 조사에 따르면, 조사 대상의  75%가 직원들의 업무를 영구직에서 재택이나 원거리 근무에 적합한 업무들로 전환할 것으로 나타났다. 사무용 공간의 수요도 줄어들어, 시간이 감에 따라 최대50% 정도 감소가 예상된다. 하지만 이 사태 이전까지 지속된, 안정된 경제 상황에서 이루어진 상당수의 장기 임대계약에 따라, 이 부문의 갑작스러운 변화에 대한 충격을 어느 정도 완화시켜줄 것이라는 기대도 있다. 수요 전망을 보면, 2021년까지 계속 하락하며, 공실률의 경우 11%까지 보일 전망이다. 심한 경우에는 13%까지도 예상되며, 2023년 중반까지 이 부문은 어려움을 겪을 것이다. 렌트비의 경우는 20%까지 하락하고, 자산의 가치도 최고 22%까지 빠질 것으로  예상된다.