세금을 유예할 수 방법이 있을까?
국세청 코드 453 (Internal Revenue Code 453, “Monetized Installment Sale” 혹은 “Collateralized Installment Sale”) 부동산의 거래를 활성화시키고, 투자용 자산 그리고 사업체를 소유한 사람들에게 그들이 보유한 자산을 매각한 후 납부해야 하는 커다란 액수의 세금을 어떻게 하면 효율적으로 이용할 수 있을까. 그것에 좋은 대안이 될 수있는 것중에서 대표적인 것이 1031 교환법과 국세청 세금 코드(Internal Revenue Service Code 453, IRS Code 453)에 의거한 Monetized Installment Sale(MIS)이다. 지난 컬럼에서 알아본 1031교환법(1031 Exchange)도 자산 매각후 생기는 자본 이익에 대하여 판매 거래 직후에 세금을 내지 않고, 법 규정에 정해진 기간내에 새로 구입하는 부동산에 재투자하는데 그 자본을 사용할 수 있게 하는 것이다. 이 법은 세금을 면제해 주는 것이 아니라 양도 소득세(Capital Gain Tax)를 나중에 납부할 수 있도록 유보해 주는 조치이다. 이 규정에서 부동산 교환을 연결해주는 즉, 판매자와 구매자 사이에 중간역할을 하는 회사가 있으며, 이런 인증된 중간회사(Qualified Intermediary)또는 교환회사(1031 Exchange Company)들을 이용할 수 있다. IRS Code 453 란 현금화한 대출(Monetized Loan)을 통하여 이루워지는 매매(Monetized Installment Sale)방법에 관한 코드로 , 다시 말하면 자산을 판매한 후 전체 금액을, 중간 역할을 하는 대리인을 통하여, 일시에 받는 것이 아니라 일정 기간 동안에 나누어서 받는것에 관한 법 규정이다.
이 규정은 현금화 대출(Monetization Loan)과 함께 진행되는 분할 매각 판매 (Installment Sale)에 대한 프로그램으로 Monetized Installment Sale (MIS)라고도 불린다. 이 규정의 대략적인 내용은, 자산을 매각한 후 에스크로를 마감(Closing)하고 일시불 전액에서 현금화되어진 대출 (Monetized Loan, 보통 판매대금 전체의 95%에 해당하는 금액)을 받으면서 정해진 기간 (30년)동안 납부해야할 세금을 연기받는 것이다. 이 코드 453은 경제의 효율적인 성장을 도모하고자 1913년에 제정된 국세청 세금 코드(IRS Tax Code)에 기초를 둔 것으로1998 개정되었다. 그리고 이 코드에 의해서 이루워지는 Monetized Installment Transaction은 2012년에 규정된 IRS 정관에 따라서 진행되고 있다. 이 규정은 아직까지 널리 알려져 있지 않지만, 전문가들 사이에는 자산을 매각하고 부동산 거래를 활성화하며 현명하게 세금을 유보하면서 활용을 할 수 있는 좋은 프로그램으로 알려져 있다. 이 매매 규정은 제3자 즉 "Dealer”(IRS의 정의에 따르면)가 판매 절차에 개입한다. Dealer의 역할은 IRS Code 453에 의거하여, Monetized Installment Contract에 따라 판매자로부터 자산을 구입한다. 동시에 Dealer는 이 자산을 원래의 판매 조건(Original Terms)에 따라 구매자에게 판매를 하고, 판매 금액을 판매자로 부터 받는다. 그리고 Dealer는 현금화된 대출을 진행하기위해 판매자에게 대출 회사를 알선해준다. 대출 기간은 30년으로 이자만 30년간 지불하고 원금은 마지막에 지불하는 형태의 대출로써, 대출 상환은 딜러가 받은 판매액에서 대출은행으로 자동 이체된다. 이러한 방법으로 판매자는 30년간 세금 납부를 유예받게 되는 것이다. 자산 매각후 생기는 소득의 전체에 대하여 재투자의 의무를 지지않으면서 은퇴후에도 꾸준한 일정 액수의 수입을 원하고 있다면, IRS Code 453같은 구조화된 매매(Structured Sale)가 좋은 대안이 될 수 있다. 예를들어 아파트먼트 건물을 소유하고 있는데 이 건물을 Monetized Installment Sale로 Dealer를 통하여 3.5백만 달러에 판매했다고 하자. 그러면 그는 500,000달러의 현금을 판매 계약 종료시(Closing)에 받게되고, 대출을 통하여 3백만 달러에 대한 세금이 유예된 금액(약 11,500달러)을 매달 30년동안 받게 된다. 그리고 자산 매각으로 생기는 세금을 이 같은 기간인 30년동안에 갚게되며 500,000달러는 재투자용으로 또는 다른 용도로도 사용할 수 있다.
그러면 판매 수입 대부분을 재투자하고자하는 경우, 코드 453 (MIS)과 1031교환법에는 어떤 차이가 있는지 간략하게 알아보자. 우선 주거용 자산(Primary Residence)의 적용 가능 여부를 살펴보면, 1031에서는 적용할 수가 없으나 453의 경우에 제한이 있지만 적용이 가능하며 또한 광물권(Mineral Right), 수권(Water Right)등 폭 넓은 여러 형태의 자산에도 적용이 가능하다. 1031의 경우 적용 가능한 자산을 처분한 후에 동종 업종의 자산을 정해진 기간안에 (180일) 구입해야 하지만 453에는 그런 제약이 전혀없다. 그리고 판매 종료후 생기는 자산 취득에 대한 소득세에 대하여, 1031의 경우에는 동종의 사업을 계속 진행하지 못하면 바로 세금을 납부해야하며 비록 동종의 업종을 계속 유지하더라도, 판매 액수보다 작은 금액의 자산을 구매한 경우에는 그 차액에 대한 만큼의 세금을 내야한다. 하지만 코드453의 경우에는 납부할 근거가 없다. 또한 1031의 경우, 정해진 시간에 쫓겨서 새로운 자산을 구입해야는 부담때문에 정작 원하는 물건을 마련하지 못할 수도 있지만, 453의 경우에는 시간 제약을 받지 않는다. 두 경우 모두 세금 납부에 관한 유예를 받을 수 있다. 1031교환을 시도하였으나 실패한 경우에도 시기 적절한 MIS의 활용으로 양도세의 유보가 가능할 수도 있다. 판매자가 이 두가지 세금 유예 방법 중 하나를 사용할 수 있는 중요한 요건중에 하나는 판매 금액을 중간회사가 가지고 있다는 것에 있으므로 판매계약시 부터 종료(closing)전에 전문인들과 의논을 하는것이 필수적이다. IRS Code 453-MIS는1031 교환법과 비교하여 여러 장점도 있으나 판매할 자산의 규모와 종류에따라 법률의 적용 방식과 세율이 다르므 로 판매전에 회계, 법률, 투자 및 부동산 전문가와의 상담을 요한다.
이 규정은 현금화 대출(Monetization Loan)과 함께 진행되는 분할 매각 판매 (Installment Sale)에 대한 프로그램으로 Monetized Installment Sale (MIS)라고도 불린다. 이 규정의 대략적인 내용은, 자산을 매각한 후 에스크로를 마감(Closing)하고 일시불 전액에서 현금화되어진 대출 (Monetized Loan, 보통 판매대금 전체의 95%에 해당하는 금액)을 받으면서 정해진 기간 (30년)동안 납부해야할 세금을 연기받는 것이다. 이 코드 453은 경제의 효율적인 성장을 도모하고자 1913년에 제정된 국세청 세금 코드(IRS Tax Code)에 기초를 둔 것으로1998 개정되었다. 그리고 이 코드에 의해서 이루워지는 Monetized Installment Transaction은 2012년에 규정된 IRS 정관에 따라서 진행되고 있다. 이 규정은 아직까지 널리 알려져 있지 않지만, 전문가들 사이에는 자산을 매각하고 부동산 거래를 활성화하며 현명하게 세금을 유보하면서 활용을 할 수 있는 좋은 프로그램으로 알려져 있다. 이 매매 규정은 제3자 즉 "Dealer”(IRS의 정의에 따르면)가 판매 절차에 개입한다. Dealer의 역할은 IRS Code 453에 의거하여, Monetized Installment Contract에 따라 판매자로부터 자산을 구입한다. 동시에 Dealer는 이 자산을 원래의 판매 조건(Original Terms)에 따라 구매자에게 판매를 하고, 판매 금액을 판매자로 부터 받는다. 그리고 Dealer는 현금화된 대출을 진행하기위해 판매자에게 대출 회사를 알선해준다. 대출 기간은 30년으로 이자만 30년간 지불하고 원금은 마지막에 지불하는 형태의 대출로써, 대출 상환은 딜러가 받은 판매액에서 대출은행으로 자동 이체된다. 이러한 방법으로 판매자는 30년간 세금 납부를 유예받게 되는 것이다. 자산 매각후 생기는 소득의 전체에 대하여 재투자의 의무를 지지않으면서 은퇴후에도 꾸준한 일정 액수의 수입을 원하고 있다면, IRS Code 453같은 구조화된 매매(Structured Sale)가 좋은 대안이 될 수 있다. 예를들어 아파트먼트 건물을 소유하고 있는데 이 건물을 Monetized Installment Sale로 Dealer를 통하여 3.5백만 달러에 판매했다고 하자. 그러면 그는 500,000달러의 현금을 판매 계약 종료시(Closing)에 받게되고, 대출을 통하여 3백만 달러에 대한 세금이 유예된 금액(약 11,500달러)을 매달 30년동안 받게 된다. 그리고 자산 매각으로 생기는 세금을 이 같은 기간인 30년동안에 갚게되며 500,000달러는 재투자용으로 또는 다른 용도로도 사용할 수 있다.
그러면 판매 수입 대부분을 재투자하고자하는 경우, 코드 453 (MIS)과 1031교환법에는 어떤 차이가 있는지 간략하게 알아보자. 우선 주거용 자산(Primary Residence)의 적용 가능 여부를 살펴보면, 1031에서는 적용할 수가 없으나 453의 경우에 제한이 있지만 적용이 가능하며 또한 광물권(Mineral Right), 수권(Water Right)등 폭 넓은 여러 형태의 자산에도 적용이 가능하다. 1031의 경우 적용 가능한 자산을 처분한 후에 동종 업종의 자산을 정해진 기간안에 (180일) 구입해야 하지만 453에는 그런 제약이 전혀없다. 그리고 판매 종료후 생기는 자산 취득에 대한 소득세에 대하여, 1031의 경우에는 동종의 사업을 계속 진행하지 못하면 바로 세금을 납부해야하며 비록 동종의 업종을 계속 유지하더라도, 판매 액수보다 작은 금액의 자산을 구매한 경우에는 그 차액에 대한 만큼의 세금을 내야한다. 하지만 코드453의 경우에는 납부할 근거가 없다. 또한 1031의 경우, 정해진 시간에 쫓겨서 새로운 자산을 구입해야는 부담때문에 정작 원하는 물건을 마련하지 못할 수도 있지만, 453의 경우에는 시간 제약을 받지 않는다. 두 경우 모두 세금 납부에 관한 유예를 받을 수 있다. 1031교환을 시도하였으나 실패한 경우에도 시기 적절한 MIS의 활용으로 양도세의 유보가 가능할 수도 있다. 판매자가 이 두가지 세금 유예 방법 중 하나를 사용할 수 있는 중요한 요건중에 하나는 판매 금액을 중간회사가 가지고 있다는 것에 있으므로 판매계약시 부터 종료(closing)전에 전문인들과 의논을 하는것이 필수적이다. IRS Code 453-MIS는1031 교환법과 비교하여 여러 장점도 있으나 판매할 자산의 규모와 종류에따라 법률의 적용 방식과 세율이 다르므 로 판매전에 회계, 법률, 투자 및 부동산 전문가와의 상담을 요한다.
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