일자리증가, 임금상승으로 점진적 증가추세
주택 소유율은 국내 경제와 진행중인 단일세대 주택시장(Single-Family Housing Market)의 취약함에 영향을 미치고 있으며, 경제성장의 보폭을 제한할 수 있는 주요한 장애 요인으로 여겨지고, 주택 소유는 각 개인의 자산 축적에 중요한 의미가 있으며 또한 지역 사회나 지역 사회의 경제를 활성화 하는데 필수적인 지표로 인식되어 왔다. 2017년 3월 로젠과 퓌셔센터(Rosen Consulting Group & Fisher Center for Real Estate and Urban Economics)의 연구 보고에 의하면, 서브 프라임 모지기 사태로 인한 급격한 경기 침체를 겪으면서, 주택 소유율(Homeownership Rate)이 최근 10여년간 급속히 감소하면서 지난 50년이래 최저치를 보이고 있다고 밝히고 있다. 지난 1990년대와 2000년대를 지나면서, 소유율은 69.2%로 증가했고, 1994년에서 2004년사이에 천 백 삼십만건의 새 주택 소유자가 늘어났다. 하지만 이러한 추세는 Foreclosure와 경제불황을 겪으면서 지난 10년동안에 감소상태로 돌아섰으며, 2016년에는 소유율이 연평균 63.4%로 낮아진 상태이다. 국내 전지역을 통하여 소유율이 심한 수준으로 낮아졌고, 서부와 남부지역이 가장 큰 하락세를 보인것으로 조사되었다.
Eurostat의 세계 주택 소유율에 관한 보고서의 2005년과 2015년을 기준으로 유럽의 몇나라와 비교한 소유율을 살펴보면, 미국은 68.9%에서 63.7%로 영국의 경우 70%에서 63.5%, 프랑스는 61.8%에서 64.1%, 노르웨이와 포루투갈, 그리고 이탈리아의 경우에는 각각 82.7%에서 82.8%, 74.4%에서74.8%로, 73.2%에서 72.9%로 변동된 것으로 나타났는데, 비교한 나라중에서 영국 다음으로 미국이 많은 폭으로 하락한 것을 알 수 있다. 그리고 U.S Census에 따르면, 인종별 주택 소유율의 2004년과 20016년을 비교한 수치는 백인의 경우 76.0%에서 71.9%로, 아프리칸 미국인과 히스패닉 그리고 그 밖의 인종의 경우 각각 49.1%에서 41.5%로, 48.1%에서 45.9%로, 59.9%에서 52.8%로 각각 변화한 것으로 조사되었다. 아프리칸 미국인의 경우 지난 10년간 가장 많이 경제적인 변화를 겪은 것으로 보여진다. 가구의 구성에 따른 비교를 보면, 2004년과 2015년과의 경우 결혼 가구, 한부모 가구(Single Parent)와 1인 가구의 경우에는 각각 84.1%에서 79.6%, 53.4%에서 48.2%, 그리고 55.8%에서 52.2%로 감소하였다. 2007년에서 2015년 사이에 Foreclosure나 Short Sale 그리고 Deed-in-Lieu Transactions를 통하여 9백 4십만 채의 주택이 처분되었다. 여러 요인들이 장기간에 걸쳐 진행된 주택 소유율 감소에 영향을 주었지만, 특히 의심할여지 없이 2000년대 중반의 모기지 관련회사들의 무분별하고도 느슨했던 대출 기준에 소유율의 급감이 깊은 관련이 있다. 소유율의 급격한 변화의 여파는 그 파장이 크게 나타났다. 높은 수준의 Foreclosure로 지역 사회의 안정이 크게 훼손되었으며, 많은 가구주들이 소유자에서 렌트하는 입장으로 변화하고, 또한 사회적, 경제적인 측면에서 장기간에 걸친 보이지 않는 많은 문제들이 아직도 감지되고 있는 상황이라고 본 조사에서 밝히고 있다.
Foreclosure 다음으로 실직이 소유율에 커다란 영향을 주고 있다. 통계청의 자료에 의하면, 2008년 1월부터 2010년 2월까지 8백7십만개의 일자리가 사라지고, 2009년의 실업율이 10%까지 상승하였다. 실직자들은 모기지를 상환할 능력을 상실하고, 많은 주택 소유자들이 렌트하는 입장으로 변하고, 한편 재정상태가 나빠지므로 계속 렌트자의 입장에서 머무르는 현상이 빈번하게 나타났다. 또한 이런 상황은 렌트용 주택의 공실률 하락과 렌트비의 반등을 가져와 투자자들의 부동산 투자를 부추겼다. 연방 중앙은행의 보고에 의하면, 학자금 대출의 증가도 소유율에 영향을 주는 것으로 나타났다. 왜냐하면 부채의 증가는 잠재적 주택 소유자들이 다운 페이먼트와 모지기 상환에 필요한 자금을 저축할 상황에서 더욱 멀어지게 하기때문이다. 실제로 20세에서 39세 사이의 젊은층의 학자금 대출이 2001년의 22%에서 2013년에는 39%로 증가하였다. 2016년 3분기까지 학자금 대출액은 1조 3천억 달러로, 2004년 중반의 2천6백3십억달러에 비해 4배 이상 증가한 것으로 나타났다. 그리고 까다로워진 모기지 대출과 베이비 부머와 밀레니얼 세대가 주택 수요에 커다란 영향을 줄 것으로 예견되어지는, 변화된 인구통계적 추세와 그리고 장성한 자녀들이 부모에게 돌아와서 거주하는 등의 변화가 주택 소유율에 영향을 주고 있다. 전문가들은 소유율의 감소에도 불구하고, 소유율은 안정되고 멀지않은 기간내에 상승할 것이라는 희망적인 기대도 보이고 있다. 여러가지 경제적이고 인구 통계학적 요인들이 계속하여 국내의 주택 소유율의 변동에 영향을 주고, 최근 몇년간 지속되고 있는 경제 안정속에서 일자리의 증가, 그리고 점진적인 임금의 상승을 통한 재정의 건전성이 많은 구매자들을 주택 시장으로 몰리게 할 것으로 전망하고 있다. 또한 이런 나아진 재정 상황은 첫 주택 구입자에게 주택 구매에 대한 욕구를 증대시키고, 가족 구성원의 확대에 긍정적인 영향을 주면서 출산율의 증가에도 도움을 주게되어 더 큰 규모의 주택 수요를 자극하게 되고, 이런 연유로 소유율을 2000년 중반의 상태로 돌려 놓을 것으로 기대하고 있다.
Eurostat의 세계 주택 소유율에 관한 보고서의 2005년과 2015년을 기준으로 유럽의 몇나라와 비교한 소유율을 살펴보면, 미국은 68.9%에서 63.7%로 영국의 경우 70%에서 63.5%, 프랑스는 61.8%에서 64.1%, 노르웨이와 포루투갈, 그리고 이탈리아의 경우에는 각각 82.7%에서 82.8%, 74.4%에서74.8%로, 73.2%에서 72.9%로 변동된 것으로 나타났는데, 비교한 나라중에서 영국 다음으로 미국이 많은 폭으로 하락한 것을 알 수 있다. 그리고 U.S Census에 따르면, 인종별 주택 소유율의 2004년과 20016년을 비교한 수치는 백인의 경우 76.0%에서 71.9%로, 아프리칸 미국인과 히스패닉 그리고 그 밖의 인종의 경우 각각 49.1%에서 41.5%로, 48.1%에서 45.9%로, 59.9%에서 52.8%로 각각 변화한 것으로 조사되었다. 아프리칸 미국인의 경우 지난 10년간 가장 많이 경제적인 변화를 겪은 것으로 보여진다. 가구의 구성에 따른 비교를 보면, 2004년과 2015년과의 경우 결혼 가구, 한부모 가구(Single Parent)와 1인 가구의 경우에는 각각 84.1%에서 79.6%, 53.4%에서 48.2%, 그리고 55.8%에서 52.2%로 감소하였다. 2007년에서 2015년 사이에 Foreclosure나 Short Sale 그리고 Deed-in-Lieu Transactions를 통하여 9백 4십만 채의 주택이 처분되었다. 여러 요인들이 장기간에 걸쳐 진행된 주택 소유율 감소에 영향을 주었지만, 특히 의심할여지 없이 2000년대 중반의 모기지 관련회사들의 무분별하고도 느슨했던 대출 기준에 소유율의 급감이 깊은 관련이 있다. 소유율의 급격한 변화의 여파는 그 파장이 크게 나타났다. 높은 수준의 Foreclosure로 지역 사회의 안정이 크게 훼손되었으며, 많은 가구주들이 소유자에서 렌트하는 입장으로 변화하고, 또한 사회적, 경제적인 측면에서 장기간에 걸친 보이지 않는 많은 문제들이 아직도 감지되고 있는 상황이라고 본 조사에서 밝히고 있다.
Foreclosure 다음으로 실직이 소유율에 커다란 영향을 주고 있다. 통계청의 자료에 의하면, 2008년 1월부터 2010년 2월까지 8백7십만개의 일자리가 사라지고, 2009년의 실업율이 10%까지 상승하였다. 실직자들은 모기지를 상환할 능력을 상실하고, 많은 주택 소유자들이 렌트하는 입장으로 변하고, 한편 재정상태가 나빠지므로 계속 렌트자의 입장에서 머무르는 현상이 빈번하게 나타났다. 또한 이런 상황은 렌트용 주택의 공실률 하락과 렌트비의 반등을 가져와 투자자들의 부동산 투자를 부추겼다. 연방 중앙은행의 보고에 의하면, 학자금 대출의 증가도 소유율에 영향을 주는 것으로 나타났다. 왜냐하면 부채의 증가는 잠재적 주택 소유자들이 다운 페이먼트와 모지기 상환에 필요한 자금을 저축할 상황에서 더욱 멀어지게 하기때문이다. 실제로 20세에서 39세 사이의 젊은층의 학자금 대출이 2001년의 22%에서 2013년에는 39%로 증가하였다. 2016년 3분기까지 학자금 대출액은 1조 3천억 달러로, 2004년 중반의 2천6백3십억달러에 비해 4배 이상 증가한 것으로 나타났다. 그리고 까다로워진 모기지 대출과 베이비 부머와 밀레니얼 세대가 주택 수요에 커다란 영향을 줄 것으로 예견되어지는, 변화된 인구통계적 추세와 그리고 장성한 자녀들이 부모에게 돌아와서 거주하는 등의 변화가 주택 소유율에 영향을 주고 있다. 전문가들은 소유율의 감소에도 불구하고, 소유율은 안정되고 멀지않은 기간내에 상승할 것이라는 희망적인 기대도 보이고 있다. 여러가지 경제적이고 인구 통계학적 요인들이 계속하여 국내의 주택 소유율의 변동에 영향을 주고, 최근 몇년간 지속되고 있는 경제 안정속에서 일자리의 증가, 그리고 점진적인 임금의 상승을 통한 재정의 건전성이 많은 구매자들을 주택 시장으로 몰리게 할 것으로 전망하고 있다. 또한 이런 나아진 재정 상황은 첫 주택 구입자에게 주택 구매에 대한 욕구를 증대시키고, 가족 구성원의 확대에 긍정적인 영향을 주면서 출산율의 증가에도 도움을 주게되어 더 큰 규모의 주택 수요를 자극하게 되고, 이런 연유로 소유율을 2000년 중반의 상태로 돌려 놓을 것으로 기대하고 있다.
weeklyfocus
weeklyfocus@focuscolorado.net